Quiero transmitir un inmueble: ¿qué opciones tengo? ¿es la donación un negocio seguro?

El mundo de los contratos es gentilmente amplio y diverso, sin embargo, hay ciertos negocios que se realizan con mayor frecuencia, entre ellos podemos encontrar: compraventa, nuda propiedad con reserva de usufructo, herencia/legado y donación. A continuación realizaré una síntesis y opinión de cada uno de ellos.

1) COMPRAVENTA

Una compraventa, donde alguien se obliga a entregar la cosa (en este caso, un inmueble) y la otra a pagar el precio, es el negocio más común al que los clientes acceden al momento de transmitir un bien.

Visto de la forma más abstracta, puede verse como un negocio simple, se pacta un precio acorde al inmueble (en tanto es un contrato oneroso), se procede al estudio de títulos, se realizan los controles notariales y fiscales pertinentes y se firma la compraventa, con ello el inmueble pasa a estar del patrimonio de A al patrimonio de B. Sin embargo, se debe tener en cuenta que no es un contrato que "se redacta y se firma" de la noche a la mañana, pues el Escribano debe actuar minuciosamente a efectos de que los títulos sean "perfectos" y el cliente no adquiera problemas en el futuro, e incluso, siendo un contrato tan importante, puede que dicha compraventa no sea lo primero que el cliente vea, pues a modo de obligarse entre las partes, se puede suscribir una Promesa de enajenación de inmuebles a plazos, para posteriormente sí firmar la compraventa.

Otra cuestión relacionada a las compraventas, es que, si quien adquiere se encuentra en estado civil casado (y no tiene separación de bienes), dicho inmueble ingresará al patrimonio en carácter GANANCIAL, y si en un futuro el comprador desea volver a venderlo, necesitará que su cónyuge preste su consentimiento para dicha enajenación.

Ahora bien, respecto a la compraventa se puede hablar de una infinidad de cuestiones, pero por último solo me referiré a la cuestión de COSTOS desde el punto de vista del cliente: al momento de plantearnos realizar una compraventa, debemos tener en cuenta que el flujo de dinero no será meramente el del pago del inmueble, sino que habrá que: abonar los honorarios pertinentes al Escribano actuante, pagar los impuestos (como ITP e IRPF por ejemplo), gastos de expedición de certificados registrales y municipales, costos de inscripción y más, que si no se está dispuesto a asumir en tal momento, es aconsejable postergar el negocio que cancelarlo a medio camino.

2) NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE USUFRUCTO

En esta hipótesis, A puede otorgarle la nuda propiedad a B y A reservarse el usufructo hasta el día de su muerte. Este contrato puede ser tanto gratuito como oneroso.

En cuanto al usufructo, tenemos el art. 493 del Código Civil Uruguayo:

  El usufructo es un derecho real que consiste en gozar de la cosa ajena, con cargo de conservar su forma y sustancia y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género o de pagar su valor, si la cosa es fungible.

    El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del nudo propietario y el del usufructuario.

    Tiene, por consiguiente, una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario y se consolida con la propiedad. 

El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del nudo propietario (B), que podrá disponer de la cosa y el del usufructuario (A), que podrá seguir usando y gozando de la cosa y sus frutos con el plazo máximo de su fallecimiento. De esta manera, si se constituye un usufructo vitalicio, A tendrá un inmueble el cual habitar el resto de su vida, así como asegurarse que al momento de su fallecimiento, B consolida la propiedad, ya que se reunirían en él la calidad de nudo propietario y usufructuario, obteniendo la propiedad plena.

Ahora bien, en cuanto a los intereses de B, debe plantearse que el valor de mercado de la nudo propiedad mientras esté vigente el usufructo será menor, pues no se trata de una propiedad completa, aun así, si desea vender la nudo propiedad se debe seguir respetando el vínculo anterior, pues el usufructo sigue a la cosa en manos de quién esté. Uno de los elementos fundamentales para determinar el valor de la nudo propiedad y del usufructo es qué edad tiene el usufructuario, pues si es joven significa que la nudo propiedad valdrá menos (demorará en volver a constituirse la propiedad), y el usufructo valdría más (hay más años para usar y gozar de la cosa).

3) HERENCIA/LEGADO

Otra de las opciones que tiene A, es la de otorgar un testamento. Suponiendo que este no tiene hijos, podría darse dos cosas: que instituya heredero a B o que realice un legado a su favor en cuanto a ese bien inmueble en específico.

En caso de que lo instituya único y universal heredero, implica que es sucesor de todo el patrimonio, tanto del activo como del pasivo, por lo que no heredará solamente ese bien en particular, sino que también implica las deudas (aun así en un futuro, B se podría proteger de una posible insolvencia del causante, aceptando la herencia bajo beneficio de inventario). Este deseo de transmitir tal bien inmueble a B se podría llegar a complejizar si al momento de fallecer A este deja descendencia (en otras palabras, tuvo hijos, y por lo tanto herederos forzosos que podrán comparecer a reclamar sus derechos en la sucesión, así como comparecerá B como heredero testamentario, en dicho caso, y dependiendo lo contenido en la relación de bienes, puede llegar a suceder que al momento de la partición no se le adjudique el bien inmueble que A pretendía transmitirle a B en vida, sino que se le adjudique otro bien, o incluso una soulte (dinero a modo de “compensar” lo que le corresponde como heredero), por lo que, si bien no es un problema, no habría sido la intención inicial que tenía el cliente.

En cambio, si decide legarle el bien, es a título singular, por lo que adquiere dicho bien sin ninguna carga u obligación adicional (para esto es importante que A al momento de legar el bien no imponga en el testamento algún tipo de condición a cumplir, pues estaría perjudicando al legatario en caso de que este no logre cumplir con el cometido exigido, -un ejemplo de condición sería que le lega el bien siempre y cuando cumpla con determinado destino o realice cierta actividad-).

Es importante tener en cuenta que el testamento es un acto unilateral de última voluntad, así como también es un negocio jurídico mortis causa, y esto implica que desplegará sus efectos después del fallecimiento de A, mientras tanto, B no va a poder hacerse del bien y continuará en el patrimonio de A -estando presente la posibilidad de que B nunca llegue a disfrutar del bien inmueble, en caso de que pre fallezca a A-.

4) DONACIÓN

Dentro de otros contratos que A puede realizar, también contamos con la donación. Esta implica una liberalidad del donante en tanto se enajena de forma desinteresada, sin buscar ningún tipo de retribución a cambio, y si bien es unilateral (porque solo A sería quien asume una obligación -entregar el bien inmueble-) también se requiere la comparecencia y consentimiento de B (en tanto este debe expresar su voluntad de aceptar dicha donación).

Por lo tanto, la donación puede ser de gran utilidad para el caso de que A quiera transmitir el bien inmueble a B sin que este último asuma la obligación de pagar un precio por dicho inmueble, más allá de los impuestos pertinentes (pues por la donación se paga ITP e IRPF). Dicho sea de paso, es conveniente y sobre todo acorde a derecho realizar una donación y no una compraventa simulada en caso de que entre las partes se acuerde la no necesidad de pagar un precio, justamente por dos claras razones: A) Una compraventa simulada le implicaría un problema futuro a B si surge un tercero interesado en denunciar dicha simulación, más allá de que se está realizando un negocio por fuera de la ley y nunca se debe hacer, y B) la donación en base a la regulación jurídica actual no supone riesgo alguno de pérdida del bien para el adquirente de buena fe, para el caso de que se constate al fallecimiento del donante que este vulneró las legítimas, (esto es, que haya donado más de lo que podía disponer de su patrimonio, y por ende afectó lo que debía recibir conforme a la ley cada heredero, esto por supuesto ingresando en la hipótesis de que el donante tenga hijos).

Esta es la mayor preocupación y miedo al momento de que se plantea realizar una donación. Lo cierto es que gracias a la ley 20.021, para las sucesiones abiertas posteriormente al 16 de enero de 2022 (que es cuando entró en vigencia dicha ley), en caso de que se plantee una acción de reducción de donaciones inoficiosas, el tercero adquirente de buena fe no se verá afectado en tanto el bien inmueble no volverá a formar parte del acervo hereditario -el bien que adquirió no lo “perderá” por esta acción-, sino que a modo de calcular las legítimas se ingresa el valor de dicho bien inmueble al momento del fallecimiento del causante (se lo “trae” artificialmente, lo que no perjudica en nada los derechos ya adquiridos por B).

En conclusión, en caso de realizarse una donación, A le puede transmitir la propiedad plena de su bien inmueble a B de forma gratuita y en vida, sin esperar hasta su fallecimiento para que B se haga del bien (esto claramente suponiendo que A no necesita usar y gozar de este, pues si es así la opción más conveniente sería la trasmisión de la nuda propiedad reservándose el usufructo, o el testamento/legado), y no le implicaría ningún problema a futuro, pues su título sería hábil y sólido.